昔のような大家さんは消えた？茅ヶ崎殺人に見る不動産投資と分業化の確立

いわゆる大家さんは、不動産投資ビジネスの色が強いと「オーナーさま」と呼ばれやすい。
カタカナ語の語源である owner という英語の語句の意味から言い直すと、資産としての賃貸物件を持っている/所有している (to own) のみ。
命を預かる仕事としての側面は、管理会社のものとなっているのだ…、と言っても過言ではない。

「貸主（かしぬし、賃貸人ともいう）」は、オーナーが貸す行為の主体であるときの呼称である。
これは、入居者が借りる行為の主体であるときの「借主（かりぬし、賃借人ともいう）」という呼称の対義語でもある。
たとえ入居者のいる物件の所有者という様態でなくても、漠然と物件を所有したり管理している雰囲気があれば、それでも「大家さん」と呼ばれがちである。

例えば、神奈川県茅ヶ崎市の住宅地に住む人が、東京都、大阪府、北海道といった日本全国各地にある「お部屋」を買い取って所有すれば、それらのお部屋のオーナーとなる。
さらに、賃貸物件として不動産に紹介させるよう、取引の商品にし、入居者が決まれば、入居者から見た大家さんとなる。
同時に、そのオーナーはお部屋を貸している立場でもあり、貸主ともなる。
このオーナーは、副業として不動産投資をするような、いわゆるサラリーマン大家だったりする。

神奈川県茅ヶ崎市のオーナー某甲は2022年12月20日に、所有していた賃貸物件の入居者（大阪府在住）に殺害された。
このオーナーもまた、その入居者から見ると大家さんに当たるが、オーナー本人の自覚としては儲かる副業として不動産投資をしているに過ぎないかもしれない。
そのオーナーは、入居者の世話を管理会社に報酬つきで委託するような形で、任せている。



次に、反対の例を考えてみよう。
2016年以降のアニメ化した日常系マンガ作品の数作品でも、主人公の住むアパート物件の「大家さん」が、若い女性であり、同じ建物に住んでいて親密な関係を持つ描写が多かった。
こういうのも日本アニメ特有のノスタルジックでロマンチックな幻想のうちかと思われる。
マンガ作者とアニメ業界は、女性の社会進出やジェンダーギャップ解消を謳うよりも、先入観に対するギャップで非現実的な楽しみを読者と視聴者たちに届けたいようである。
現実社会だと、せいぜいアパートの隣にアパートと同じ苗字の表札の付いた戸建て住宅があってそこに大家さんが住んでいるケースが見られるが、これも今では管理会社に入居者の世話を任せていそうである。
そもそも物件を手放していたりするかもしれない。

そこから改めて思うが、賃貸物件の所有は、投資の不労所得獲得（資産形成）以上のメリットがある、みたいな声が聞かれていた。
税制上では、相続税。
ほかには、自分の家族（子や高齢の親など）を住まわせるにも融通がきくようである。
なんというか、家族思い？
茅ヶ崎のケースみたく、昨日まで平和に暮らしていながら、突然、先立ってしまう結果となれば、その投資家は情けなくもある。





マンションお世話おばさん/おじさんの存在

私がさいたま市浦和区常盤の某マンションに住んでいる間で頻繁に見た、掃除などしている「お世話おばさん」は何か？
その人は、大家またはその配偶者ではなく、マンション管理会社の手配した清掃業者またはボランティアで働く住民かと思われる。
あるいは、専属の「マンション管理人」またはその配偶者か？
世話役か？
今ではあまり見なくなった「管理組合」との関連は？
ほか、そのマンションの1階に、住居（住戸）ではなく店舗があり、その関係者の可能性も、わずかにある。

一口に管理会社と言っても、建物全体の管理会社と、部屋のオーナーが委託している部屋の管理会社というので、分かれてくる。
※私が東京都杉並区の賃貸マンションに住んでいても、建物がA社（本社は千代田区）、部屋がB社（本社は中野区）という、異なる管理会社になっている。クレームの行き先は、共用の廊下など、いわゆる「共用部（共有部分）」が建物管理会社A社へ、一方、賃貸借契約で定義された「専有部」が賃貸管理会社B社へ、とされる。場合によっては例外もありうるか。なお、部屋のオーナーは新宿区の鉄骨造3階建て賃貸物件に住んでいる。
部屋の管理会社が、部屋のオーナーと入居者との間の（利害関係が薄いという意味で）中立的な助太刀や、修繕の専門業者の手配をするなどでの実務的な役割を負っている。

もし「お世話おばさん」が管理会社から手配された人ならば、建物のほうの管理会社かと思われる。
無論、ここでは当該お世話おばさんの立ち位置について、結論を出せない。

※私が住んでいる賃貸マンションの管理人は、日勤とされている。多くの低額な物件でも、日勤管理人。おそらく、フルタイムであり、雇用形態としては非正規雇用である。使用者（労働者の対義語）は、建物の管理会社かと思われる。





「分業化」、生活保護更生施設との比較

生活保護の更生施設も、昔は福祉行政の一部門だったが、郵政民営化に代表される負担軽減策からか、運営が社会福祉法人に委託されているし、所有もそちらであろう。
福祉事務所が入所希望の生活保護受給者を更生施設にバックアップセンターごしで紹介し、内部見学し（しない場合もある）、申し込んでから、入所となる。
この流れも、不動産仲介業に重なる。
まだ入所していない入所希望者は、更生施設への質問など口出しの権利が、見学時の面談を除き、制約されていた。
ケースワーカーなしの面談も、文通も、電話も、彼らに通用しないどころか、邪魔者扱いになる。
入所していなくて質問したい場合にどうするかというと、福祉事務所ケースワーカーへの伝言しか方法がない。
部屋探しの人は大家と管理会社への連絡ができず、口出しは不動産仲介業者を経由してのみ可能である。
また、セーフティネットの目的が強い分、スピードで異なるが、生活保護法の宿所提供施設（通称: 宿泊施設、宿泊所、寮）も福祉事務所の仲介が必須である。

民活（民間活力）で行政の負担を軽減する。





私感

以上、管見の限りではあるが、事例を挙げ、反対の仮想などを交えた。
気になることは、その時その時の賃貸物件の貸主たちのうちで、どれほどが、「基本的に借主たちと接触するスタンスでない」のか、意識調査や統計があるかどうかである。
私の状況分析では、どうも貸主、大家というものが人物像を持たず、実態不明であり、無機的なもの…、にしか映らなくなっている。
大家が有機的なのかの程度について、相関関係のありそうなものを挙げると、部屋管理の管理会社や家賃管理の保証会社に業務を委託しているかどうかが連想される。

まあ結局、虚業的な不動産投資であれ、実業的な大家業であれ、どこまでやりたいのか、何が目的なのか、人それぞれであろう。
たまたま、「2020年下半期の時点で首都圏では90%の賃貸物件が保証会社必須です」という趣旨の統計のように、分業化が変に進んだ現状があることから、そういう大家が多い
私自身、もしよくある投資家大家のステータスであれば、リスキーな資産運用は、よほどでもないと、せずに、本業と趣味と家庭のことに精神集中すると思う。
※「よくある投資家大家のステータス」とは、「小中学生のときに思い描いた高収入、安定職、妻子持ち（数人の子供が育って手間が減った）」という状態の中年か壮年、もしくは「独身貴族」である。
茅ヶ崎の特定大家はともかく、不確実なギャンブルや、学習によってその不確実性を減らしたローリスク・ローリターンの投資のことで、変に気に負いたいと思わない。
面倒な業務の委託をし（委託料を払う；保証会社に対してはビタ一文払わずに入居希望者が利用料を払う）、見返りを増やすために資材を買い漁るという不動産投資スタイルは、どう考えても薄利多売になるし、買い漁るほどギャンブル性や煩雑さが高くなる。
無論、その虚業大家をやりたくない人が多ければ、反比例で占めるパイも増えるのだろうが、この構図にはゲームじみた考えしかできなくなってしまう。
この話や学習や執筆を私ができるのは、実際に、そのステータスにないからこそ、である。
「やりたいこと、意思はあるか？」、「やるほどに負うものをかばいきる能力はあるか？」、ということで、ご利用は計画的に。





参考資料

レイビー - "不動産投資で得られる不労所得は月いくら？大家の業務についても解説！". 2022-09-07.
https://www.global-link-m.com/reib/9889/

健美家 - "家賃滞納トラブルが殺人事件に発展、茅ヶ崎の事件から大家業のリスクを再考する". 2023-01-02.
https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/etc/6388.html

ライフサイクル株式会社 - "「専有部」と「共用部」の管理について". 2017-04-21.
https://life-cycle.jp/realestate/4771/

スマイノ (エヌリンクス) - "マンションの管理組合を徹底解説！理事会役員の業務は管理会社に任せられる？".
https://ieagent.jp/resale/mansion-kanrikumiai

Voyapon - "How To Rent A House or Apartment In Japan: A Comprehensive Guide To Real Estate Agencies & How Much it Costs" by Anna Toccoli. 2022-05-13.
https://voyapon.com/how-to-rent-a-house-or-apartment-in-japan/

サイバーコネクトツー - "Housing in Japan".
https://www.cc2.co.jp/recruit/?p=6024

Inside the Big Apple - "アメリカで賃貸アパートを借りる時に知っておくべき5つのポイント". 2018-08-18.
http://chloeglobe.com/america-apartment/


※記事投稿日現在、「日記メモなど投稿不能方針」下にある。

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起草日: 2023年3月6日

神奈川県茅ヶ崎市のケースにより、また一段と「無職男」、特に中年以上で未婚のそれに対する社会的不寛容、社会的排除の意識が高まったと思う。
茅ヶ崎市の大家さんを殺した大阪からの犯人は、家賃滞納をしていたことで、どこかしらトラブルになっていた。
結果として、「安全なところで優雅に過ごす不動産投資オーナー」を殺すに至った、という構図である。
不動産業界でその意識が高まると、セーフティネットとしての住宅供給の間口が狭まり、凶悪犯罪者予備軍が増え、悪循環、負のスパイラルに陥りそうで、危うい。

私は愛知県豊橋市の片親の家から出てより、ついに今年3月、杉並区に移住できたので、本文にそれを記した。
私のように穏健な幽霊市民としては、北風と太陽のように、「就職しろ」の同調圧力よりも、「就職すると色々有利だからしてみては？」くらいの言い方でないと、職業パフォーマンス障害 DOP もあり、就労意欲は出づらい。

家賃滞納の無職よりも、生活保護の無職のほうが「衣服足りて礼節を知る」の可能性が高いので、改めて日本国憲法の良い部分を周知させたいと思う。
金遣いの荒い、または、紛失した（「落とした」、などなど）と主張することを含めて金銭管理能力の低い被保護者のためには、本人の同意が必要とはいえ「代理納付（福祉事務所、自治体の福祉課が所定の振込先に家賃を振込むこと）」も使えるのだから。
生活保護制度への誤解や都市伝説も、社会的な修正が求められる。
無論、制度改革と憲法改正も、遠い将来に必要である。
私としては、生活保護制度でなんとか「アパート転宅」までこぎつけたことから、結果オーライというところである。

しかし、任意の月の家賃を前月27日に振り込め（この日にちが多い理由は、給料日の多くが毎月25日であるため）というのは、それ以降の日に最初の住宅扶助費を受け取る生活保護受給者にとって、難儀してしまう。
この場合は、期日までに、振込先に指定された個人、法人（多くは管理会社）に問い合わせて事情を伝えたり、延滞扱いでも構わない気で住宅扶助費の受取日を待ったりする道になる。
支払いサイクル（投資家大家にとってのキャッシュフロー）の正常化の手段としては、倹約くらいしかない。
一般的に、1月と5月の生活保護費受け取りは、GWなどの大型連休の都合から前月下旬に早められるので、月末までに金を用意できる成功率が上がる。
そうなると、3月に入居して前家賃と4月分の家賃を支払った立場としては、4月28日に保護費を受け取り、4月27日と定められた初の家賃振込が4月30日の携帯電話料金と保護費受け取りまでに重複しないで済むため、ラッキーであった。
光熱費のほうも難なくいけそう。





3月19日、とある家賃保証会社（賃貸保証会社、家賃債務保証事業者）からのウォーターサーバー特典紹介があった。
その話は、別の動画の説明文で記される。



なんとなくインターネットで、家賃保証会社とウォーターサーバーの関係を調べたところ、目的とは外れるが、こんな読み物を見つけた。
『出て行くか、払うか──家賃保証会社の話』 作者: 0207
https://kakuyomu.jp/works/1177354054885176096

内容について詳述はしないが、色々と閲覧注意である。
怖いもの見たさで、内容の細部が気に入っても気に入らなくても、数日間で、ほとんど読んでしまった。
主人公の印象には、2004年開始の某DQ3二次創作小説を重ねてしまった（第30話には作者0207氏もその原作ゲームに昔は没頭していたことが記されている；私は原作ゲーム未プレイ）。

2023年3月23日0時付で「第94話　コミックエッセイ『出ていくか、払うか　家賃保証会社の憂鬱』が３月３０日に発売されます。」という投稿がされた。
著者: 鶴屋なこみん, 出版社: Kadokawa (カクヨムの運営関係), ISBN-10: 4046813059, 件の作者0207氏は原案協力に当たる。
なるほど、この作品さえも出版社方面に直に繋がっていったか。
昨今、漫画界は「原作、漫画」の合作（共作、共著）が多くなるなど分業体制が浸透し、出版業の大手は「数撃ちゃ当たる、話題の灯を絶やすな、流行の波を止めるな」という感じでISBN源泉を汲み上げまくるために幅広いテーマの作品のリリースを効率的に手掛ける体制を構築してきたところである。
この出版についても、そうして実現された中の一部かと私は見ている。
今まで私は、「この作者としては、『世界的にも稀な日本の賃貸保証業界（台湾にはないとされる）における管理（回収）担当者の思いを、数人だけでも知ってもらえたら嬉しい』、とのことだったが、『40代、独身（子無しで時間が余っていたり、結婚指輪を付けていない外見）、2010年ころからこの業界にいた』と個人の属性が判明しているとなると、もし業界関係者の多くがこの作品を見れば彼の同僚や同業他社の知り合いも見てしまい、察知されるリスクは気にしないものか？」などと感想を懐いていたから、まさかISBN付きで出版するとは思わなかった。
みなさん、急な話ですが、どちらか読んでみてはいかがでしょうか？
「キックバック」、「ロックアウト」などの業界用語も頻出するので、そちらの業界の現場を学ぶ入門として興味があれば、ね。
繰り返すが、閲覧注意。
??「老後の地獄崇拝やべー。お願いだから某殺戮人形のモデルみたくアレフガルドでゾーマ倒した後、ビューンって消え去ってー」



2019年、フランスに逃亡していた山下さん（主に英語を話した）は、現地のコミューン「ソミュール (Saumur)」で「デポジット」というのが入居契約に含まれ、退去時にその返還を強く望んでいた。
これは、"security deposit", 日本での敷金に相当するもので、現金として返還するのは難しいこと（日本では退去修繕費に充当される）もまたフランスでのそれと共通しているはずである。
山下さんは家主「マダム」の手をはたいてまでしてデポジットを勝ち取ったが、そのまま、マダムの知り合いが手伝った引越しの代金に消えたそうである。
山下さんの次の引越し先の家主「デイビッド」は、そのマダムの知り合いの人たちから出来事を聞いて山下さんの入居を拒んだとかとのことである。
当時、国外逃亡していてステータスが普通ではない背景があるとはいえ、山下さんの事実認識をそのまま受け取れば、フランスは今でも家主とかオーナーが、入居者と接触しやすいようである（大都市部とそれ以外のほうで差がありそうだが）。

家賃保証会社というのが存在するのは、賃借人の保護を重視した借地借家法…、まあいい。
「連帯保証人（親など続柄のある近親者に指定せねばならない；漫画『カイジ』みたく友人に指定することは難しいか、虚偽を記す方法になる）」とやらも、申込書に欄があるとはいえ、今や入居審査の必須項目として機能しなくなった。
つまり、「緊急連絡先」と違って空欄で構わない。
※具体例と詳細は不明だが、保証会社利用でも連帯保証人を付けることが強いられるケースも稀にあるそうである。

連帯保証人 (joint guarantor) の仕組みを強いる契約は、諸外国の多くで存在さえしなかったと見られる。
過去、教育水準の低かったころの日本では、キャッシングや分割払いなどのローンや借金について、個人の良識と責任を信用に利用するよりも、家族関係を信用に利用するという「古い家族主義」が、連帯保証人という仕組みを定着させたものと思われる。
当然、金融経済教育とやら以前に、良識ある個人の育つ場所であれば、家族の連帯によるローン支払いが必要なことは極めて限られる（親子、兄弟で事業を起こしたいとかのケースは、連名でローンなり借金なりするというもの。もしくは資産を分かち合う）から、連帯保証人などという固定的な仕組みを定着させる必要もなかった。
今の日本だと、中途半端な個人主義と核家族化と家族関係の希薄化と少子高齢化と晩婚化の中で、90年代から賃貸保証会社が台頭し、2020年代にはビジネスとして定着した、という悲しい現実があるのかもしれない。

しかも、悲しいかな、これが遠くの物件を投資用物件として買い取る投資家オーナーが、神奈川県茅ヶ崎市で大阪府民に殺されたことの、遠因にさえ見えてくる。
スキームとしては、延滞のリスクある家賃管理の手間も、そのリスクヘッジも、分業化された専門家である家賃保証会社にオーナーが一任し（ついでに専有部分の管理も管理会社に一任し）、所有する物件から見た遠方で本業や家族の世話に没頭するような「かっこいい大家さん」が増え、そのうちの一人が殺された。
実際に茅ヶ崎の人が大阪とか北海道の物件を持つだなんて、今の分業体制の無かった時代にはできないことなので、保証会社を使っていたろう（事実確認不能なので、もし違えば申し訳ない）。
さらに言うと、保証会社によるコンプライアンス違反の悪質な取り立て（補助錠でのロックアウトなど）が2022年にも行われていて、さらには法的に正しかったとしても強制執行までことが進み、延滞客が精神的に追い詰められた経緯も想像に難くない。
海外の不動産と金融の事情は、にわかに知りがたいところがあるものの、日本とだいぶ違うのだろう。
山下さんの経験にしても、本文の参考文献のウェブページ数点にしても。
0207氏も、どこまで事実か定かでないが、89話に、彼の「知り合いの同僚、台湾人）」の話として、台湾に家賃保証会社がないことを伝えている。


冬行動: 不動産 賃貸保証会社に関する総合的な結論 with だもんで (だも豊)




既成事実として維持している業界が、急進的に消されるどころか、自然淘汰されるなどということは、高齢化した日本国で、マンネリ化が年を追って堅固になっているので、ありえない。
「（投資家オーナーのリスクヘッジのために入居者が保証料を支払うのは）おかしい、不平等だ」と思う一般消費者が多くても、変わらないのだろうね。
汗水たらして血を流して胆を嘗めて稼いだ金が惜しいとしても、涙を飲んで保証料を支払いましょう。
ちなみに、生活保護受給者は、初回保証料が福祉事務所に「転居費用」の内訳で出してもらえる。
このことからしても、ドイツを含むヨーロッパ諸国や韓国みたく、家賃の保証を行政が行うような福祉の拡充があれば、確かに賃貸保証という業界は、保証会社社員で実働部隊の0207さんも思うように「不要な存在（第49話）（または回収業務を指して「役に立たない仕事」）」となる。
セーフティネットとして重要視される公営住宅の家賃滞納リスクと管理の手間を行政が苦しむことも、そもそもないし、頭の鈍った住民も安心である。

どうも、共産党や立憲民主党などの議員が、消費者問題として家賃保証会社の問題点を整理し、法規制をしようと活動しているようである。
全国借地借家人組合連合会（略称：全借連）というのも、そういう立場のようである。
ここでその詳細を紹介しない。
その活動と逆に、不動産業界に関係する国土交通省と関わりの深い公明党は、公営住宅で保証会社を利用できるように地方議会で活動しているようである。
好きにしてほしい。
「住民、国民の声」とやらのために、私とは無関係に物事を進めてよ。
憲法の個人主義の理念と、国際比較をできれば、ほかの先進国のような「個人の自由、責任、努力と、その不足分を助ける社会福祉」中心の仕組み（生活保護の家賃代理納付が頭の鈍った人でも本人の希望を原則とするのは不合理）にいち早く切り替えることが望ましい。
また、連帯保証人の仕組みだの家賃保証会社だのは時代遅れの存在か、予備で使えればいい（つまり、全ての物件で任意利用可能なオプションにすべき；入居の必須条件ではありえない）程度のものにすることが望ましいが、停滞の著しい日本国に改善を期待することはない。

既成の業界が潰れると雇用ガー、というのは、生活保障（まずは恥ずかしがらずにハロワで失業手当なり社会福祉協議会で給付金、公的な無利子貸付金なり）と職業訓練が十分な場合、通じない話である。
それこそ日本国憲法のごとく、社会の構成員として、活用できる能力に従って行政も下っ端シャカイジン様も、不断の努力をすれば？
業界トップと幹部が精神不安定になって自殺、一家心中、一家離散になる可能性もあるが、その懸念を私が言う必要もないことである。